ساخت مسکن با فهرست بهای ۹۳

گروه مسکن، فرید قدیری: قطعه آخر از پازل ۶ تکه مربوط به «رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۹۵» با دستیابی به سه دسته اطلاعات آماری درباره «قیمت تمام‌شده مسکن» تکمیل شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت هزینه‌ها در بازار ساخت‌و‌سازهای مسکونی حاکی است: در حال حاضر سازنده‌های مسکن در تهران برای احداث پروژه‌های جدید، نه‌تنها از تورم سالانه حتی ناچیز در دو جزء اصلی پروژه‌های ساختمانی در امان هستند که ساخت‌وسازهای سال ۹۵ را می‌توانند با فهرست بهای سال ۹۳ شروع کنند.

 

سال گذشته با نوسان عمدتا کاهشی قیمت «زمین مسکونی» و «مصالح ساختمانی» در نیمه اول سال و سپس تثبیت بهای این دو جزء اصلی پروژه‌های ساختمانی در نیمه دوم سال، در نهایت میانگین سالانه (یک‌ سال ۹۴) قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بر خلاف قیمت فروش آپارتمان، با شیب قابل ملاحظه افت کرد. نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از اطلاعات آماری بانک مرکزی، دفتر اقتصاد مسکن و مرکز آمار نشان می‌دهد: در سال جاری و با احتساب شرایط موجود، «قیمت تمام‌شده مسکن» که ترکیبی از هزینه ساخت و قیمت زمین است، ۱۶ درصد نسبت به سال گذشته ارزان‌تر شده و سازنده‌ها در شروع سال جدید می‌توانند با بهایی کمتر از سال ۹۴ ساخت‌و‌ساز انجام دهند.

«کاهش دو رقمی قیمت تمام‌شده مسکن» در حال حاضر، آخرین قطعه از پازل ۶ تکه رونق مسکن به حساب می‌آید که بعد از پنج مولفه «عدم افزایش عوارض ساخت»، «افزایش وام خرید»، «تقویت اساسی وام ساخت»، «اخذ عوارض از ساختمان‌های نیمه‌کاره» و «کاهش زمان صدور پروانه»، شرایط اقتصادی بازار ملک را برای ساخت‌و‌ساز کاملا مساعد بازگشت سرمایه‌گذاران کرده و امکان رشد محسوس در حجم صدور پروانه‌های ساختمانی و رشد در تیراژ آپارتمان‌های جدید را فراهم آورده است. در حال حاضر میانگین قیمت تمام‌شده مسکن در تهران –پایتخت و شهرهای اطراف- مترمربعی ۲ میلیون تومان برآورد می‌شود که نسبت به نرخ ۲ میلیون و ۳۸۳ هزار تومانی بهار ۹۴، کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است. قیمت تمام‌شده مسکن ترکیبی از «سهم قیمت زمین در هر متر بنای مسکونی» و «هزینه احداث هر متر بنا» است که این دو جزء نیز در پروژه‌های ساختمانی بهار ۹۵ به ترتیب با میانگین قیمت یک میلیون و ۱۰۲هزار تومان و ۸۹۹ هزار تومان، کل هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی را شکل خواهند داد.

«قیمت زمین مسکونی» در تهران به عنوان جزء اول قیمت تمام‌شده مسکن که بالای نیمی از کل هزینه‌ها را در برمی‌گیرد، سال گذشته تقریبا ثابت ماند به طوری که تخلیه حباب قیمت در بازار املاک کلنگی در طول سال ۹۳ و اوایل سال ۹۴، باعث شد متوسط هر مترمربع زمین از ۶ میلیون تومان در بهار ۹۲، به ۴ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان در اواخر سال گذشته برسد. با توجه به سرشکن شدن قیمت هر مترمربع زمین در قیمت تمام‌شده هر متر بنای مسکونی، هم اکنون سهم قیمت زمین در هر مترمربع بنای مسکونی، یک میلیون و ۱۰۲ هزار تومان است. به دلیل تراکم ساختمانی و میزان سطح اشغال بنا در کل زمین، در تهران حدود یک‌چهارم قیمت زمین، در قیمت تمام‌شده هر مترمربع بنای مسکونی منعکس می شود به این صورت که ۲۵/ ۰ قیمت هر مترمربع زمین، «سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» خواهد بود. بهار سال گذشته، این سهم معادل یک میلیون و ۲۸۳ هزار تومان بود. از طرفی، نوسان صفر در قیمت مصالح ساختمانی پرمصرف (آهن و سیمان) در سال ۹۴، باعث شده هم اکنون «هزینه احداث» به عنوان جزء دوم قیمت تمام‌شده مسکن در تهران، عملا با فهرست بهای سال ۹۳ در اختیار پروژه‌های ساختمانی جدید قرار گیرد. این در حالی است که «هزینه احداث» در بهار ۹۴ از مترمربعی ۸۹۹ هزار تومان بهار ۹۳ به یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید اما هم اکنون مجددا به سطح بهار سال گذشته برگشته است.

سطح فعلی قیمت زمین و هزینه ساخت در تهران مشخص می کند: «سهم قیمت زمین در هر متر مربع بنای مسکونی»، رقمی معادل ۵۵ درصد قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص داده است و ۴۵ درصد مابقی را «هزینه احداث» تشکیل می دهد. آنچه باعث شده بهای فروش مصالح ساختمانی در ماه‌هایی از سال ۹۴ کاهش پیدا کند و در یک سال ۹۴ نسبت به یک سال ۹۳ تغییر نکند، رکود عمیق ساخت‌و‌ساز در سال گذشته بود که در عمل تولیدکننده‌های مصالح ساختمانی را با انباشت محصول در انبارها و در نتیجه کاهش حجم تولید و کاهش اجباری قیمت روبه‌رو کرد.

طبق اطلاعات آماری دفتر اقتصاد مسکن، آهن‌آلات در نیمه اول سال گذشته نزدیک به ۲۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۳ کاهش قیمت پیدا کرد اما سیمان در همین مدت حدود ۵ درصد با افزایش قیمت مواجه شد. با این حال در نیمه دوم سال گذشته، نوسان قیمت این دو گروه مصالح ساختمانی پرمصرف که سهم بالای ۸۰ درصد در پروژه‌های ساختمانی نسبت به سایر مصالح را دارند، به سطح صفر رسید. از طرفی، مطابق اطلاعات مرکز آمار ایران، میانگین قیمت زمین (املاک مسکونی کلنگی) در ۹ ماه اول سال گذشته بین ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تا ۴ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان ریزنوسان کرد که این سطح قیمتی برابر قیمت سال ۹۳ بود. سومین دسته اطلاعات که مربوط به گزارش‌های بانک مرکزی است، یافته‌های آماری درباره قیمت تمام‌شده مسکن در تهران را تکمیل می‌کند و نشان می‌دهد: قیمت تمام‌شده مسکن در مجموعه شهری تهران طی سال جاری مترمربعی ۲ میلیون تومان خواهد بود. اواسط سال گذشته، قیمت فروش مسکن در مجموعه شهری تهران (متوسط قیمت پایتخت و شهرهای اطراف آن)، رقمی معادل ۳ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بود. طی ۶ ماه گذشته، آمار رسمی درباره سطح تغییر یافته این قیمت، منتشر نشده است.