نکاتی در تنظیم قرارداد های فروش

 

  • پیش از نگارش قرارداد در مورد متن آن با طرف دیگر توافق کنید و مطمئن شوید که متن نوشته شده تغییر نمی کند.
  • مندرجات قرارداد صریح و روشن با شد و مقصود و منظور طرفین کاملا” بیان شود تا دستخوش تفسیر های گوناگون نشود.
  • سعی کنید قرارداد، خط خوردگی نداشته باشد. در صورت خط خوردگی ، در قرارداد حتما” توضیح داده شود.
  • در قرارداد، قسمت های نقطه چین (…) را با توافق طرفین به دقت تکمیل کنید و در غیر این صورت روی نقطه چین ها خط بکشید تا مورد سوء استفاده قرار نگیرد.
  • اگر مورد معامله سند رسمی دارد نام مالک در قسمت فروشنده قید شود و اگر به عنوان مثال : ( احمد ) مالک رسمی است و( سعید ) با وکالتی که از وی دارد قصد انجام معامله را دارد قید کنید: ” فروشنده احمد با وکالت سعید به موجب وکالت نامه رسمی شماره ….. تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی شماره …. تهران “.
  • در صورتی که مورد معامله جزء ماترک باشد با مطالبه و رویت اصل و کپی گواهی انحصار وراثت ، بررسی نمایید که چه کسانی جزء وراث هستند و حق انجام دادن معامله را دارند.علاوه بر آن در زمان تنظیم سند رسمی ، ارائه گواهی نامه ی واریز مالیات بر ارث ضرورت دارد.
  • در صورت تعدد مالکان ، میزان سهم هر یک دقیقا” مشخص گردد.
  • در صورت تعدد خریداران ، میزان مشارکت هریک مشخص شود . مثلا” بالمناصفه یا بالسویه و …
  • در تعریف مورد معامله برای زمین و باغ و باغچه ، از واحد شمارش ( قطعه ) برای آپارتمان ، از واحد شمارش دستگاه و برای خانه و مغازه ، از واحد شمارش ( باب ) استفاده نمایید.
  • حتما” پلاک ثبتی ملک ، شامل پلاک فرعی و اصلی ، شماره قطعه ، بخش و منطقه ثبتی به صورت صحیح و دقیق ذکر شود.
  • مساحت طبق سند مالکیت درج گردد و چنانچه مورد اصلاحی نیز دارد، این اصلاح قید شود.
  • اگر مورد معامله دارای انباری و پارکینگ است حتما” شماره قطعات تفکیکی و مساحت انباری ذکر شود.
  • نشانی دقیق مورد معامله شامل خیابان ، کوچه ، پلاک ، طبقه ، شماره واحد و موقعیت آن ، غربی یا شرقی ، شمالی یا جنوبی ،قید شود تا بعدا” در تعیین مورد معامله اختلافی به وجود نیاید
  • قیمت مورد معامله به صورت مقطوع به عدد و حروف و به ریال و تومان مشخص گردد.
  • اگر چکی ( اعم از تضمینی یا شخصی ) در مورد ثمن معامله پرداخت می شود حتما” در قرار داد مشخصات چک در ج گردد.
  • از صدور چک در وجه حامل خودداری و چک را در وجه خریدار صادر نمایید و در متن چک نوشته شود بابت قرارداد شماره ….. همچنین در صورت امکان از چک های تسلیمی کپی تهیه و نگهداری کنید.در ضمن تمام چک ها باید در حضور طرفین صادر و امضاء شود.
  • چک ها بدون خط خوردگی و از نظر مهر و امضاء شرایط قانونی رعایت شده باشد . مثلا” در بعضی شرکت ها طبق اساسنامه در صورت چک و اسناد تجاری علاوه بر امضاء صاحبان امضاء ، درج مهر شرکت نیز ضرورت دارد.
  • اگر قیمت مورد معامله از طریق چک شخصی غیر از خریدار پرداخت شود ، بهتر است خریدار نیز پشت چک ها را امضاء نمایدتا با این کار خریدار و شخص ثالث متضامنا” در مقابل فروشنده ملزم به پرداخت وجه چک گردند.
  • توجه کنید که چک وعده دار فاقد جنبه کیفری است و چنانچه وصول نشود قابل پیگیری در دادسرا نخواهد بود.و فقط در دادگاه های حقوقی و اجرای ثبت قابل پیگیری است .( چک روز از نظر کیفری قابل پیگرد است)
  • چنانچه مورد معامله دارای وام باشد ، حتما” باید مبلغ اصل بدهی بانکی ، اقساط معوقه ، اقساط باقیمانده و سود متعلقه ، دقیقا” مشخص گردد. بنابراین طرفین می توانند به شعبه بانک پرداخت کننده تسهیلات مراجعه و با اخذ پرینت بانکی موارد یاد شده را مشخص ، و سپس بر همان مبنا مبادرت به تنظیم قرارداد نمایند.
  • چنانچه تسهیلات بانکی به نام خریدار منتقل نشود ، حتما” در قرارداد برای عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت اقساط وام ، ضمانت اجرایی قاطع و محکم داده شود.
  • برای تحویل مورد معامله تاریخ دقیق مشخص و برای انجام نشدن تعهد فروشنده در موعد مقرر ، وجه التزام روزانه یا مقطوع تعیین شود.
  • تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی با ذکر شماره دفتر اسناد رسمی و آدرس آن قید شود. توجه کنید : روز حضور در دفتر خانه مقارن با ایام تعطیل رسمی نباشد.
  • در صورت عدم حضور در تاریخ مقرر ، حتما” از دفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور اخذ گردد.لازم به ذکر است که صدور گواهی عدم حضور صرفا” مختص به انتقال قطعی املاک بوده و در انتقال وکالتی ، دفتر خانه های اسناد رسمی تعهدی برای صدور گواهی عدم حضور ندارند.
  • در صورت تعدد فروشندگان یا خریداران توصیه می شود در جبران خسارت و پرداخت وجه التزام،مسئولیت تضامنی در قرارداد شرط شود.
  • از درج شروط متعارض در قرار داد پرهیز گردد.
  • در حالتی که مورد معامله در تصرف مستاجر باشد، نحوه تخلیه و تحویل ملک یا ادامه سکونت مستاجر مشخص گردد.بعد از تنظیم سند، رابطه فروشنده با ملک و مستاجر قطع و تعهد فروشنده به تخلیه عین مستاجره اعتبار ندارد.
  • اگر مورد معامله سند رسمی مالکیت نداشته باشد انجام دادن معامله با تبعاتی همراه خواهد بود.تقریبا” اکثر قریب به اتفاق املاک کشور ثبت شده و دارای سابقه ی ثبتی هستند. و وفق ماده ۲۲ قانون ثبت ، دولت فقط کسانی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک ( واقع در سازمان ثبت اسناد و املاک منطقه ی مربوطه ) به نام ایشان ثبت شده باشد.
  • در معاملات با شرکت ها و اشخاص حقوقی ،رویت آگهی های تاسیس و آخرین تغییرات مندرج درروزنامه رسمی ضروری است تا مشخص گرددکه چه کسانی دارای نمایندگی و حق امضاء اسنادو قراردادها می باشند.هنگام تنظیم قرارداد، ممهور نمودن آن به مهر شرکت نیز ضرورت دارد.
  • توصیه می گردد قرارداد توسط دو نفر شاهد با قید نام و نام خانوادگی امضاء شود.